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打印中國(guó)鐵合金網(wǎng)訊：2014年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性仍然面臨緊張局面。
“近期，一些以前完全可以批下來(lái)的開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目，都沒(méi)有批下來(lái)。領(lǐng)導(dǎo)給的說(shuō)法是，沒(méi)錢，批了也拿不到錢。”上海一位股份制銀行專做房地產(chǎn)類貸款業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，“一個(gè)位于上海大虹橋板塊的辦公樓項(xiàng)目，自有資金40%，貸款授信額度只要4億，產(chǎn)品品質(zhì)很好，但就是批不出來(lái)。房企資質(zhì)也不差，算是華東做得比較有特色民營(yíng)企業(yè)了。”
在這位信貸經(jīng)理看來(lái)，春節(jié)后的房地產(chǎn)貸款形勢(shì)，相比往年明顯趨緊。這包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，也包括個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，后者除了貸款利率有所上浮外，也包括貸款周期的大幅拉長(zhǎng)。“以往情況是：春節(jié)前，各銀行受額度限制，貸款普遍緊張，但春節(jié)后往往都是貸款額度充裕，大量發(fā)放的窗口期。但今年顯然有些反常。”
上述銀行人士的感受在房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)行業(yè)都得到了充分的印證。“很多企業(yè)反映春節(jié)后在銀行談貸款比以前難很多。除了一些大型一級(jí)房企外，絕大多數(shù)中小企業(yè)根本拿不到貸款。”一位房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師告訴記者。
資金面從銀行源頭收緊
很多房地產(chǎn)業(yè)人士并不知曉，其實(shí)本輪房企融資難，是中國(guó)金融業(yè)全面規(guī)范洗禮過(guò)程的衍生品。
去年下半年以來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)的資金成本就一路上揚(yáng)，無(wú)論是銀行間利率還是企業(yè)發(fā)債成本。但直到今年春節(jié)后，市場(chǎng)才開(kāi)始驚覺(jué)，資金面的緊張已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的季節(jié)因素。
某金融機(jī)構(gòu)著名分析師介紹，此次資金面出現(xiàn)政策性收緊的大背景是：近年來(lái)，中國(guó)大量市場(chǎng)資金并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是多流向地產(chǎn)融資平臺(tái)與房地產(chǎn)。渠道方面，除了銀行貸款外，更多則是通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、公司債券等影子銀行。這些資金有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)，一是利率較高，二是長(zhǎng)債短借的周期錯(cuò)配。而這種投資模式，在貨幣環(huán)境極其寬松的情況下是可以保證正常周轉(zhuǎn)的，但隨著央行不再保底無(wú)條件提供資金，其流動(dòng)性短缺和風(fēng)險(xiǎn)敞口就會(huì)暴露出來(lái)。
就是在這樣的大背景下，監(jiān)管部門開(kāi)始著手對(duì)影子銀行、地方債務(wù)平臺(tái)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范整治。
記者從多方渠道證實(shí)，監(jiān)管部門對(duì)影子銀行的監(jiān)管戰(zhàn)已經(jīng)打響。一位銀行界人士告訴記者，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)最新要求，2014年在“切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)”方面要防范四種業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，理財(cái)業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖，并明確運(yùn)用凈資本管理約束信貸類業(yè)務(wù)。這些整治行動(dòng)都加大了銀行資本金補(bǔ)充壓力，并直接導(dǎo)致資金面緊張。“又因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)信托和基金本質(zhì)上也來(lái)源于銀行資金，因此，可以預(yù)見(jiàn)，今年房地產(chǎn)貸款和信托、基金規(guī)模會(huì)整體收縮。”億翰資本董事長(zhǎng)陳嘯天表示，但就個(gè)案而言，并非所有項(xiàng)目一刀切，大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，仍有較好的融資機(jī)會(huì)。
行業(yè)影響或在下半年體現(xiàn)
樓市資金面普遍緊張究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多大影響，并在何時(shí)體現(xiàn)呢？
先看企業(yè)目前手里的資金情況。去年全年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)商品房銷售額同比增26.3%至8.14萬(wàn)億元。而去年全年土地財(cái)政收入也創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到4.1萬(wàn)億元。雖然不可嚴(yán)格相比，但一個(gè)簡(jiǎn)單的關(guān)系是，開(kāi)發(fā)商賣房賺了8萬(wàn)億，買地就用了4萬(wàn)億。到今年初，應(yīng)該說(shuō)很多房企手中資金仍相對(duì)寬裕，但市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，其寬裕的資金僅能支持上半年完成一個(gè)紅火的拿地場(chǎng)面。例如已經(jīng)過(guò)去的1月份，北上廣深四大一線城市土地成交金額819億元，同比增長(zhǎng)140%。不過(guò)，到今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能就會(huì)出現(xiàn)土地交易的疲態(tài)。
當(dāng)然，房企在上半年的銷售情況對(duì)其資金鏈的影響也相當(dāng)重要，只是從各地樓市表現(xiàn)來(lái)看，除少數(shù)一二線城市外，部分城市的樓市銷售已現(xiàn)“不溫不火。”
“總體來(lái)說(shuō)，資金面正成為影響樓市的決定性因素，某種程度上甚至重于宏觀調(diào)控政策的影響。因此，房企對(duì)今年的流動(dòng)性和資金面情況相當(dāng)擔(dān)憂。其目前資金量和銷售形勢(shì)或可保證全年業(yè)績(jī)沒(méi)有大的問(wèn)題，但如果貨幣政策持續(xù)，樓市有可能在2015年迎來(lái)變數(shù)。”一位房地產(chǎn)界資深人士說(shuō)。
（來(lái)源：上海證券報(bào)）
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