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中國鐵合金網(wǎng)訊：喊了很多年，央企退出房地產的步伐依然緩慢。

　　“目前78家非主業(yè)央企何時能清退房地產業(yè)務，已并非關注的焦點，現(xiàn)在需要引起注意的是，房地產主業(yè)央企在市場中居于強勢地位，行業(yè)集中度也越來越高。”國務院發(fā)展研究中心一位分析人士對《華夏時報》記者表示。

　　記者根據(jù)年報數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年至2013年這5年間，主業(yè)為房地產的央企，在房地產行業(yè)賺取的凈利潤達2000多億元。

　　一位不愿具名的業(yè)內人士分析，支撐房地產央企高額利潤的，有其自身對市場的良好把控，但這些央企享有的“政策紅利”和“體制優(yōu)勢”也不可忽視。

　　“‘四萬億’計劃推出后，整個市場都出現(xiàn)了國進民退的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為非主業(yè)央企對房地產業(yè)務的參與度大大加強，擠壓了民企的生存空間。這一現(xiàn)象發(fā)展到現(xiàn)在，非主業(yè)央企的原有資源大部分流入到主業(yè)央企，使得優(yōu)勢資源逐漸向房地產主業(yè)央企聚合。”上述國研中心分析人士說。

　　2000億凈利潤誘惑

　　目前，距國資委[微博]明確下達“78家非房地產主業(yè)央企退房令”已有四年，距國資委[微博]最早提出央企退房則時間更久。因涉及到各方的利益調整，央企退房不但進展緩慢，就連國資委的這項政策也逐漸淡出人們的視野。

　　數(shù)據(jù)顯示，位列國資委清退名單的78家非主業(yè)央企共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數(shù)量的60%。

　　“一部分央企退出房地產之后，目前78家非主業(yè)央企涉房業(yè)務的比重有所降低，但房地產主業(yè)央企涉房部分的業(yè)務比重卻逐年上升，從房地產業(yè)務中盈利的能力也越來越強。”上述國務院發(fā)展研究中心人士表示。

　　據(jù)記者按年報數(shù)據(jù)計算，僅2013年一年，中海地產、華潤置地、保利地產[微博](7.99, 0.31, 4.04%)、中糧地產(3.45, 0.06, 1.77%)、中航地產(5.46, 0.12, 2.25%)、華僑城等業(yè)務板塊主要為房地產領域的主業(yè)央企凈利潤就高達562億元。

　　此外，在中國中鐵(2.55, 0.02, 0.79%)、中國鐵建(4.41, 0.02, 0.46%)、中國中冶(1.69, 0.01, 0.60%)、葛洲壩(3.86, 0.01, 0.26%)、五礦集團等業(yè)務板塊也涉及房地產領域的主業(yè)央企中，房地產業(yè)務的比重也日益增加。

　　“從近幾年來看，這些房地產主業(yè)央企中房地產(6.62, 0.08, 1.22%)業(yè)務的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位了解情況的央企負責人對記者表示。按這一比例，2013年，其他房地產主業(yè)央企中涉房業(yè)務的凈利潤總和至少在140億元。也就是說，僅2013年一年，房地產主業(yè)央企在房地產業(yè)務上賺了至少700億元，這還不包括央企控股的房地產企業(yè)貢獻的凈利潤。

　　實際上，“四萬億”刺激計劃出臺后，央企、國企在房地產領域的擴張較快。記者據(jù)年報保守估算，2009年至2013年，房地產主業(yè)央企涉房部分的凈利潤至少為2000億元，其中上述幾家業(yè)務板塊主要為房地產的主業(yè)央企5年凈利潤累計超過1800億元。

　　“強大的融資能力和極低的融資成本使央企在土地市場揮金如土，2009年的‘四萬億’計劃及超過十萬億的信貸，大部分流入到央企和國企，這些企業(yè)在2010年前后制造了大量地王，進而推高房價，在市場不斷被推高的過程中，央企無疑成為最大的受益人。”上述不愿具名人士稱。

　　近幾年，房地產業(yè)整合度不斷提高，其中，房地產主業(yè)央企所占的市場份額也在繼續(xù)上升。根據(jù)2013年的房企業(yè)績，當年銷售額過千億的房企增至7家，其中有3家為央企或央企控股企業(yè)。

　　央企的“政策紅利”

　　“央企扎堆投資房地產，是受利益驅動。”國資委企業(yè)改革局原副局長周放生曾公開表示，“房地產開發(fā)利潤豐厚，能夠幫助央企做大資產規(guī)模，提高利潤，而這些又與央企負責人的考核、績效密切相關。”

　　近年，央企的考核指標深化了對經(jīng)濟增加值的考核，即經(jīng)核定的企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。2013年公布的新考核標準中，經(jīng)濟增加值的權重提高至50%，利潤總額指標權重下降為20%，同時取消了主營收入增長率指標，相應更換為總資產周轉率�？己瞬贿_標的央企負責人，將根據(jù)考核分數(shù)扣減延期績效薪金。

　　在國有資本保值增值要求及上述考核體系下，央企的利潤率成為至關重要的指標。而做大房地產業(yè)務，則成為了央企提高利潤率的“不二法門”。房地產開發(fā)的毛利潤通常高于其他主營業(yè)務，在基建、工程、貿易、運輸?shù)阮愋偷难肫蟾侨绱恕?/p>

　　以中國建筑(2.99, 0.07, 2.40%)為例，房地產開發(fā)業(yè)務在營業(yè)收入中占比不足10%，但其利潤占比卻接近40%。相應的，房屋建設、基礎設施建設業(yè)務等主營業(yè)務收入的毛利率水平在8%-10%，而房地產業(yè)務的毛利率超過44%。

　　中國中鐵、中國鐵建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程類主營業(yè)務毛利率不足10%，但房地產業(yè)務的毛利率卻超過30%，有效地拉升了整體毛利率水平。

　　“去年以來，國資委對央企退房、拿不拿地王都沒有過明確的表態(tài)，尤其是5月份之后，對于樓市調控的表述也相對較少了。”北京一房地產央企的內部人士向記者表示，“與此同時，按照國資委的要求，從去年下半年開始，實現(xiàn)保增長的工作目標被排在了首位。”

　　業(yè)內分析人士陳劍波表示，這一輪房地產周期中優(yōu)勝劣汰、強者恒強的趨勢越發(fā)明顯，大型央企借助得天獨厚的資源優(yōu)勢，在“保增長”的大旗下，能夠獲得政策、資金等方面的傾斜，市場占有率份額將大幅提升，行業(yè)集中度加強。

　　“對于央企而言，銀行信貸、資本市場融資的路徑是通暢的，但其他主業(yè)利潤小不愿投，房地產就成為最好的出口。”陽光100集團常務副總裁范小沖稱，央企習慣于做資源導向的行業(yè)，房地產行業(yè)對土地、資金、政府關系等資源要求很高，正對其路，且利潤不菲。

　　主要做政府項目投融資的大岳咨詢總經(jīng)理金永祥透露，近兩年，大量央企通過舊城改造、產業(yè)園等名義進入二三線城市。地方政府也更愿意將土地一二級聯(lián)動開發(fā)、新城建設等業(yè)務，與當?shù)氐幕A設施建設捆綁，一并與央企進行合作。

　　“央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇，在資源配置傾向于央企的情況下，政策更應該引導央企在城市基礎設施、保障房建設上發(fā)揮更多作用，承擔更多社會責任。”上述國研中心分析人士表示。

（來源：華夏時報）

• [責任編輯：Mike.zhang]